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泰国公寓法被要求改革?

2018-11-30  |  阅读量:76

摘要: 泰国公寓法案于1979年开始实施,也就是那一年,泰国允许出售带产权的公寓,明年就是公寓法颁布40周年。而如今,曼谷市区已有超过70万套已完工的公寓单元。

泰国公寓法案于1979年开始实施,也就是那一年,泰国允许出售带产权的公寓,明年就是公寓法颁布40周年。而如今,曼谷市区已有超过70万套已完工的公寓单元。

第一代公寓建成到现在已经有30多年了;有些仍然保存得很好,有些已经破旧不堪。那些老旧的公寓楼,早期项目的设计、建造和维护都很差,现在也不会有很大的升值空间,对居住者不再有吸引力。某些情况下,如果一个开发项目中所有单元的总价值低于土地价值,那么这块土地可供开发。

一些早期建造的公寓,比如Somkid Gardens和Chidlom Place,已经成为了各自区域的标志性建筑,由于其设计精良、良好的施工质量以及公共区域的整体管理,使它们经受住了时间的考验。实际上,这些楼盘的售价已经大幅上涨,Somkid Gardens当前的平均售价几乎是上世纪80年代末上市时的五倍。

其他一些项目则没有那么幸运了。1997年亚洲金融危机之前,当时泰国房地产市场一片繁荣的景象,大量楼盘涌入市场。而当时买家主要是投机者,说得夸张点,买公寓就像买白菜一样,买家很少考虑楼盘的设计和品质。

相比之下,CBD黄金地段的地价在过去30年里上涨了1000%。随着地价看涨,一些拥有独立产权的建筑物业主有了想法,他们想拆除老旧建筑,然后重新在这块土地上建楼。其他没有资金来重新开发的业主,要么把土地卖了直接获得一大笔钱,要么租给开发商,让他们来开发建楼。

过去30-40年里,由于建筑法规的更改使得某些地块的容积率提高,这个时候土地再开发吸引了众多开发商。

在曼谷还没有对现有的公寓进行再开发。想要公寓再开发,根据《公寓法》规定,要求所有人一致通过终止公寓的任何决议。从过去的经验来看,要让100%的公寓所有人就某件事情达成一致是不可能的--更不用说出售和拆除他们的房子了。

在新加坡这样的国家,集体出售带产权的建筑非常普遍,如果建筑物的楼龄超过10年,则只需要80%的所有人批准就可出售,而10年以下的建筑,则需要得到90%的所有共有人的批准。相比单独出售某套房子,所有业主通过集体出售整栋楼赚得更多。

世界各地也有一些老旧的高层建筑,它们最初设计得很好,能够进行翻新和升级。在“摩天大楼”的诞生地美国,尽管一些大楼已经有近100年的历史,但这些大楼的高层住宅仍受到追捧。在香港,一些有40年历史的建筑与同一地段的新建筑价格相近。

而在泰国,世邦魏理仕(CBRE)认为,好的老建筑仍将保持吸引力,因为它们的原始设计即使到现在也不过时,依然能符合业主和租户的生活需求。还有一些建筑由于其原有的设计已经过时,导致建筑无法翻新或升级。这些建筑就没那么“幸运”了,入住率低,甚至贬值。

解决这一问题的办法是制定法规,通过降低一致表决的要求(类似于新加坡),使所有业主可以更容易集体出售整栋建筑。否则,楼宇只会慢慢退化,房子也慢慢的不值钱。

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